嘉賓簡介：

　　胡衛(wèi)波，《地產(chǎn)成本圈》、《造價(jià)師家園》、《克三關(guān)》等知識分享平臺的創(chuàng)始人，中國建筑學(xué)會BIM分會理事、裝配式建筑產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新聯(lián)盟東北分會專家委員會成本專家，造價(jià)工程師、監(jiān)理工程師、咨詢(投資)工程師、一級建造師，美國項(xiàng)目管理學(xué)會注冊項(xiàng)目經(jīng)理PMP、英國皇家特許測量師RICS、德國被動(dòng)房研究所注冊咨詢師PHI。擁有20年工程總承包和房地產(chǎn)企業(yè)成本管理經(jīng)歷，先后在協(xié)興建筑(中國)有限公司、世茂集團(tuán)、正大集團(tuán)、寶龍集團(tuán)、紅星美凱龍集團(tuán)等企業(yè)擔(dān)任成本管理和工程審計(jì)職務(wù)。近年來全身心投入到裝配式建筑的成本管理案例總結(jié)和最低化增量成本的研究中，陸續(xù)推出了裝配式建筑增量成本測算模型、組織合編并持續(xù)迭代式出版《裝配式建筑的成本管理》系列書刊、與業(yè)內(nèi)專家合編國內(nèi)第一本案例實(shí)踐總結(jié)《裝配式混凝土建筑技術(shù)管理與成本控制》。

　　在我國裝配式發(fā)展的這個(gè)黃金10年(2016~2025)，在裝配式建筑由試點(diǎn)示范向規(guī)模化推進(jìn)轉(zhuǎn)變的這個(gè)過程之中，盡管采用裝配式建造的建造成本會比傳統(tǒng)方式高出200～500元/平方米，盡管裝配式建筑的“兩提兩減“(即：提高質(zhì)量、提高效率、減少人工、減少污染)等各種好處我們尚不能一一體會，現(xiàn)階段的裝配式建筑以平均不到30%的預(yù)制率改變了整個(gè)建筑甚至整個(gè)項(xiàng)目的管理思維，技術(shù)差異、管理差異、成本差異卻讓我們徒增壓力。但，這就是所謂的“陣痛”。

　　如何縮短陣痛期?如何把成本增量降下來?如何把綜合效益發(fā)揮出來?——“贏在策劃”，先想后做、想好了再做的工作思維是關(guān)鍵，這與傳統(tǒng)現(xiàn)澆建筑中可以邊設(shè)計(jì)邊施工、錯(cuò)了可以后改的工程習(xí)慣形成鮮明對比。在《裝配式建筑的技術(shù)管理與成本控制》一書中提出的“新變化、新思路”，其核心正是前期策劃階段的技術(shù)分析與成本管理。通讀全書后，我有這樣一種感受——看似簡單的設(shè)計(jì)方案比選，其中之精髓和前提是在前期策劃階段所做的政策分析和土地合同分析、產(chǎn)品定位分析、以及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度質(zhì)量成本銷售等多目標(biāo)的平衡與協(xié)同。正如此，中建科技集團(tuán)董事長葉浩文先生說：要降成本只能從規(guī)劃方案做起，否則神仙都不行。

　　下面，以案例和數(shù)據(jù)直觀展示前期策劃的重要性、不做方案比選可能導(dǎo)致的成本浪費(fèi)。

　　1、工程概況

　　對裝配式建筑來講，其成本測算的前提條件更多，前提條件的差異對測算結(jié)果的影響更大。

　　1、工程概況：詳見下表

　　2、價(jià)格基數(shù)：詳見下表

　　其他請?jiān)旈啞兑栽隽砍杀咀畹突癁槟繕?biāo)的成本測算基礎(chǔ)(3.0版)》(點(diǎn)擊標(biāo)題、可閱讀)。

　　2、成本測算結(jié)果

　　本項(xiàng)目對應(yīng)的裝配式建筑指標(biāo)是基于《裝配式建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T 51129-2017)。以50%的裝配率為標(biāo)準(zhǔn)，我們一共設(shè)置了3個(gè)方案進(jìn)行專項(xiàng)設(shè)計(jì)、成本測算和分析(測算中暫不考慮政策獎(jiǎng)勵(lì)因素的成本減量)。

　　以下三色從下到上分別代表：主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)墻和內(nèi)隔墻、裝修和設(shè)備管線。

　　經(jīng)過測算，上述三個(gè)方案對應(yīng)的增量成本分別為：692元/平、497元/平、529元/平。如下表：

　　其中三個(gè)方案在”1、部品部件”上的增量成本數(shù)據(jù)分別為571元/平、375元/平、428元/平。

　　以方案二為列進(jìn)行詳細(xì)說明：

　　在方案二中，采用了目前國內(nèi)比較成熟的預(yù)制豎向承重構(gòu)件、預(yù)制水平構(gòu)件;豎向構(gòu)件預(yù)制得分為20分，水平構(gòu)件預(yù)制得分為14分，項(xiàng)總得分為34分。其余的16分由三項(xiàng)滿足，其中項(xiàng)的10分為內(nèi)、外圍護(hù)構(gòu)件的非砌筑，其中預(yù)制外圍護(hù)墻體采用預(yù)制輕質(zhì)外圍護(hù)墻體方案，6分為全裝修得分。如下表：

　　方案二對應(yīng)的增量成本測算結(jié)果如下：

　　由上圖即知：國標(biāo)裝配率指標(biāo)下的增量成本中，部品部件是主要部分，部品部件包括兩部分：結(jié)構(gòu)部件、非結(jié)構(gòu)部分。部品部件的增量成本測算需要注意兩點(diǎn)：

　　(1)有些項(xiàng)目是沒有增量成本的，比如“全裝修”，反而應(yīng)該有批量化裝修的減量成本。全裝修是提高建筑標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)的要求。如果分析“全裝修”的成本影響，可以分兩種情況考慮：一、在很多省市都已有全裝修政策要求，或者開發(fā)項(xiàng)目本身的定位就是精裝交付，這兩種情況下做不做裝配式建筑都需要是全裝修交付;二、在沒有全裝修政策或合同要求的情況下，因?yàn)檠b配率指標(biāo)要求而被動(dòng)地做全裝修，這種情況下才需要另行考慮增加的全裝修交付所帶來的項(xiàng)目開發(fā)周期延長、裝修成本的資金占用、以及銷售總額的增加所帶來的其他影響，這是間接成本的增加，如財(cái)務(wù)成本、管理成本。

　　(2)有些成本增量不應(yīng)掛在裝配式建筑的帳上。例如夾芯保溫外墻技術(shù)應(yīng)用，按夾芯保溫墻的投影面積計(jì)算其成本增量約600元/m2，如果全部外墻都做夾芯保溫，單體建筑的成本增量可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過裝配式建筑本身的成本增量。這是一筆非常大的成本增量，所以各地都有針對性的獎(jiǎng)勵(lì)政策。但這類成本增量并不是因?yàn)檠b配式建筑而產(chǎn)生的，裝配式建筑并非一定要做夾芯保溫外墻，而是基于提高外墻集成化水平、提升外墻整體質(zhì)量，包括提升外保溫的防火性能、提升外保溫防脫落風(fēng)險(xiǎn)、延長外保溫使用壽命等綜合效益。類似情況還有管線分離技術(shù)應(yīng)用、綠色建筑技術(shù)應(yīng)用、BIM技術(shù)應(yīng)用等。

　　當(dāng)然，在技術(shù)策劃階段進(jìn)行的方案比選，其評價(jià)維度除了工程成本，還必須考慮工期、質(zhì)量、安全、銷售以及工程所在地資源供應(yīng)情況的影響，甚至非成本因素往往是更重要的因素。

　　部品部件的成本增量測算結(jié)果如下表所示：

　　3、總結(jié)

　　要實(shí)現(xiàn)國標(biāo)裝配率50%，我們列舉了當(dāng)前常用的三個(gè)設(shè)計(jì)方案(并非窮舉)并測算出對應(yīng)的增量成本最高為692元/平、最低為497元/平(低29%)，其中主要部分是部品部件的增量成本(占比80%左右)。不同設(shè)計(jì)方案之間的成本差異高達(dá)200元/平，這足以顯示在設(shè)計(jì)前進(jìn)行技術(shù)策劃、方案比選的重要性。

　　先想后做、想好了再做，指的是在項(xiàng)目前期(至少在拿地后的項(xiàng)目啟動(dòng)會階段)要先做策劃、后做設(shè)計(jì)，至少要做完兩件事之后才能開始做設(shè)計(jì)。

　　首先，是分析政策。政策不同、成本不同。政策性，是影響裝配式建筑成本的一個(gè)關(guān)鍵因素。在拿地前后，首要任務(wù)是結(jié)合土地合同中的裝配式建筑要求來分析國家級和當(dāng)?shù)氐难b配式建筑政策。特別是要充分利用其中有利的政策，做足“開源”盡可能抵消部分成本增量。對企業(yè)有利的政策一般有兩類，要么是有助于直接提高項(xiàng)目收入，要么有助于降低預(yù)售門檻而間接提高項(xiàng)目收入。這在政策大多是對應(yīng)國家或地方支持的新技術(shù)、新產(chǎn)品的研發(fā)、推廣，充分利用就有利于抵消部分成本增量。因而，不能局限于滿足土地合同的最低要求。當(dāng)然，利用獎(jiǎng)勵(lì)政策要實(shí)事求地進(jìn)行成本投入與綜合效益收入的分析，項(xiàng)目不同，結(jié)果可能完全不一樣。自2017年12月12日國家標(biāo)準(zhǔn)《裝配式建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T51129-2017)發(fā)布以來，已有多省市相繼發(fā)布全面執(zhí)行或原則參照、因地制宜地修訂后執(zhí)行以裝配率指標(biāo)評價(jià)裝配式建筑的新標(biāo)準(zhǔn)。理論上講，在裝配式建筑的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)之中，評價(jià)指標(biāo)越多、評價(jià)體系越復(fù)雜，相應(yīng)的因地制宜程度就可能越大，政策就越接地氣、增量成本就有可能越低，相應(yīng)的政策解讀的工作量就越大。

　　其次，是選擇方案。政策相同、方案不同、成本也不同。結(jié)合項(xiàng)目的產(chǎn)品定位分析、以及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度質(zhì)量成本銷售等多目標(biāo)的平衡與協(xié)同，目的是從眾多方案中選擇合適的裝配式建筑實(shí)施方案，選擇的結(jié)果是為設(shè)計(jì)提供原則和方向。所謂合適的方案，一方面是說這個(gè)方案是對于當(dāng)時(shí)、當(dāng)下、本項(xiàng)目所言是最合適的方案，換個(gè)城市、換個(gè)項(xiàng)目、換個(gè)時(shí)間，可能就有不同的選擇結(jié)果;另一方面也是說合適的方案，也不一定就是指技術(shù)最先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)性最好的方案，在選擇時(shí)可能更多考慮的是在當(dāng)下實(shí)現(xiàn)的難度和風(fēng)險(xiǎn)，畢竟我國的裝配式建筑所在的時(shí)點(diǎn)是初級階段，有的技術(shù)成熟但可能在當(dāng)?shù)貨]有相應(yīng)資源可以落地，可能有相應(yīng)資源但是質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)太大也需要統(tǒng)籌分析。

　　最后，才是付諸設(shè)計(jì)。政策理解了、方案優(yōu)選了，設(shè)計(jì)自然就合理了，合理了就經(jīng)濟(jì)了。在設(shè)計(jì)階段主要是落實(shí)方案，并在構(gòu)件拆分中優(yōu)化方案，采取有利于提高生產(chǎn)效率、提高施工效率、提高模具復(fù)用率的拆分方案，充分利用現(xiàn)有規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)給出的空間，采取少出筋、少現(xiàn)澆段、簡化連接節(jié)點(diǎn)的方案;其次是在構(gòu)件深化設(shè)計(jì)中進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)，充分考慮生產(chǎn)、運(yùn)輸、堆放、吊裝以及現(xiàn)場現(xiàn)澆施工等各個(gè)環(huán)節(jié)的需要，為后續(xù)工序提供高質(zhì)量、高精度、高效率的構(gòu)件。

　　贏在策劃，不走彎路。

　　面對我們熟悉的建筑工程這個(gè)行業(yè)，面對正在進(jìn)行中的建造方式的這項(xiàng)變革，我們只需要“活到老、學(xué)到老”的心態(tài)和跟隨著行業(yè)的變革而做出專業(yè)思維上的調(diào)整，仰望星空、腳踏實(shí)地、從降低成本增量這個(gè)小目標(biāo)做起，融會貫通裝配式建筑的策劃、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、施工、運(yùn)維、拆除全壽命期的項(xiàng)目管理，為新時(shí)代的建筑業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)一個(gè)造價(jià)工程師的力量。

　　本文案例部分節(jié)選自著作《裝配式混凝土建筑的技術(shù)管理與成本控制》。